Donar parte de la vivienda habitual después de los 65: IRPF y otros impuestos

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La Dirección General de Tributos ha confirmado un criterio especialmente relevante para la planificación patrimonial de las familias: una persona mayor de 65 años puede donar a su cónyuge una parte de su vivienda habitual —en la consulta analizada, el 50%— y dejar exenta en el IRPF la ganancia patrimonial que aflore con esa transmisión, siempre que se cumplan los requisitos legales. La operación, sin embargo, no queda automáticamente libre de impuestos: el cónyuge que recibe puede tener que liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, si se trata de suelo urbano, puede aparecer también la plusvalía municipal.

La clave está en separar correctamente los impuestos. La exención afecta al IRPF del donante. No borra la fiscalidad del donatario ni convierte el 50% en un porcentaje mágico. Lo verdaderamente importante es que Hacienda acepta que la transmisión parcial de la vivienda habitual también puede beneficiarse de la exención prevista para mayores de 65 años.

Lo esencial en 30 segundos

La consulta vinculante V0571-26, de 11 de marzo de 2026, confirma que donar el 50% de la vivienda habitual al cónyuge puede dejar exenta la ganancia patrimonial del donante en el IRPF.

La ventaja no nace de una ley nueva: deriva del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF. La novedad práctica está en la confirmación de que no hace falta transmitir el 100% del inmueble.

El 50% es el porcentaje del caso consultado, no un límite fiscal general que deba cumplirse exactamente.

El cónyuge que recibe la participación debe liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. La factura cambia mucho según la comunidad autónoma.

En las donaciones de inmuebles urbanos también puede existir plusvalía municipal; en una transmisión gratuita el sujeto pasivo es, con carácter general, quien recibe el terreno o el derecho.

Para inmuebles, el valor de referencia del Catastro tiene un papel central en la base del Impuesto sobre Donaciones, salvo que el valor declarado sea superior.

Antes de firmar conviene comparar donación, venta, reserva de usufructo y futura herencia: que el IRPF sea cero no significa que la operación sea la mejor en términos globales.

Qué ha confirmado exactamente Hacienda

El origen de la noticia está en la consulta vinculante V0571-26 de la Dirección General de Tributos. El consultante, mayor de 65 años, planteó su intención de donar a su cónyuge el 50% de su vivienda habitual y preguntó si podía acogerse a la exención por transmisión de vivienda habitual prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.

Tributos parte de una idea importante: una donación sí puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF del donante. Aunque no reciba dinero, fiscalmente se compara el valor de adquisición con el valor de transmisión determinado conforme a las reglas de las transmisiones lucrativas. Si existe ganancia, en condiciones normales esa diferencia puede quedar sujeta al impuesto. Sin embargo, la Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

La DGT concluye que, si la participación que se dona corresponde a la vivienda habitual del contribuyente y se cumple el requisito personal, la ganancia patrimonial derivada de esa donación queda amparada por la exención. En el caso consultado, por tanto, el hecho de transmitir únicamente la mitad del inmueble no impide aplicar el beneficio fiscal.

Este punto es más importante de lo que parece. Mucha gente asociaba la exención a la venta o transmisión de la vivienda completa. La consulta aclara que una transmisión parcial también puede encajar en la norma. La ventaja está en la naturaleza del inmueble y en la situación del donante, no en que desaparezca de una sola vez toda su titularidad sobre la vivienda.

El 50% no es un “número mágico” ni una nueva bonificación

El titular de muchas noticias puede llevar a una interpretación equivocada: “si dono el 50%, no pago IRPF”. La realidad jurídica es más precisa. El 50% es simplemente la cuota indivisa que pretendía donar la persona que formuló la consulta V0571-26. La Ley del IRPF no establece un umbral especial del 50% para disfrutar de esta exención.

Lo que confirma el criterio administrativo es que no es obligatorio transmitir el 100% de la vivienda para que la ganancia correspondiente a la parte transmitida pueda quedar exenta. De hecho, existen consultas anteriores en las que la DGT ha analizado transmisiones parciales distintas, incluida la donación de un 49% a un cónyuge. Por tanto, el análisis debe hacerse sobre la participación efectivamente transmitida y sobre el cumplimiento de los requisitos de la exención.

Esto abre posibilidades de planificación patrimonial, pero también exige prudencia. Donar una participación cambia la estructura de propiedad del inmueble, puede crear una copropiedad que durará años y condiciona futuras ventas, herencias, hipotecas o decisiones sobre la vivienda. La ventaja fiscal no debería ser la única razón para fragmentar la titularidad.

Los requisitos para que la ganancia quede exenta en IRPF

La Agencia Tributaria resume la exención para las transmisiones onerosas o lucrativas de la vivienda habitual de mayores de 65 años. En la práctica, antes de firmar una donación conviene revisar al menos cuatro cuestiones.

La primera es la situación del transmitente. Debe encajar en el supuesto de mayores de 65 años o encontrarse en situación de dependencia severa o gran dependencia en los términos legales. La segunda es que el inmueble sea realmente vivienda habitual a efectos del IRPF, no simplemente una casa que el propietario utilice de vez en cuando.

Como regla general, la vivienda habitual es aquella en la que se ha residido de forma continuada durante al menos tres años, aunque la normativa contempla circunstancias que pueden justificar un cambio anterior. Además, para esta exención concreta se considera cumplido el requisito si la vivienda es habitual en el momento de la transmisión o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores. Este margen de dos años es especialmente relevante para quienes se hayan trasladado recientemente a otra vivienda, a una residencia o al domicilio de familiares.

La propia Agencia Tributaria añade otro matiz: para disfrutar de la exención debe haberse ostentado el pleno dominio durante el periodo exigido, aunque sea de forma compartida. Este detalle es decisivo cuando la propiedad ya estaba desmembrada previamente entre usufructuario y nudo propietario.

Los tres impuestos que hay que separar

La mayor fuente de confusión está en hablar de una donación “sin pagar impuestos”. Lo que puede ser cero es el IRPF del donante. La operación tiene, potencialmente, tres capas fiscales distintas.

Impuesto

Quién lo soporta

Qué ocurre en esta operación

IRPF

Donante

La ganancia patrimonial puede quedar exenta si se cumplen los requisitos de edad/dependencia y vivienda habitual.

Sucesiones y Donaciones (ISD)

Cónyuge que recibe

La donación está sujeta. La cuota depende de la normativa autonómica aplicable y de las bonificaciones o reducciones existentes.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

En una donación, normalmente el adquirente

Puede existir si se transmite terreno urbano y hay incremento de valor. Si se acredita que no hubo incremento, no hay sujeción.

La consecuencia práctica es clara: antes de firmar una donación no basta con preguntar “¿pago IRPF?”. Hay que calcular el coste conjunto de la operación, porque una exención estatal puede convivir con obligaciones autonómicas y municipales.

El cónyuge puede tener que pagar el Impuesto sobre Donaciones

En una donación, el contribuyente del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es quien recibe el bien. Si una persona mayor de 65 años entrega a su cónyuge el 50% de una vivienda, será el cónyuge donatario quien tenga que presentar la correspondiente autoliquidación del impuesto.

En las donaciones de inmuebles situados en España, cuando el donatario es residente, la competencia y la normativa aplicable corresponden, con carácter general, a la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble. Por eso dos matrimonios que hagan exactamente la misma operación pueden obtener facturas fiscales muy distintas si las viviendas están en comunidades diferentes.

Además, la base no se fija libremente poniendo en la escritura el importe que resulte más cómodo. La Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones establece que, para los inmuebles, se toma el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo; si los interesados declaran un valor superior, prevalece este último. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, entran en juego el valor declarado y el valor de mercado conforme a las reglas legales.

Este punto tiene dos consecuencias. La primera es que conviene consultar el valor de referencia antes de diseñar la operación. La segunda es que el valor utilizado en la donación puede influir en la fiscalidad futura del cónyuge si más adelante transmite su participación.

Ejemplo: qué ocurre en Andalucía

Andalucía es un buen ejemplo de por qué no se puede dar una cifra nacional única. La normativa autonómica vigente en 2026 establece, para los contribuyentes de los Grupos I y II —donde se encuentra el cónyuge—, una bonificación del 99% en la cuota tributaria de las adquisiciones inter vivos, sujeta a sus requisitos formales. La Junta de Andalucía recuerda, entre otras condiciones, la necesidad de formalizar la donación en documento público para aplicar esta bonificación en los supuestos correspondientes.

Es importante entender bien qué significa “bonificación del 99%”: no significa que se tribute por el 1% del valor de la vivienda. Primero se calcula el impuesto conforme a las reglas aplicables y después se bonifica el 99% de la cuota que corresponda. El resultado puede ser muy reducido, pero la autoliquidación y la documentación siguen siendo necesarias.

En otras comunidades las reducciones, bonificaciones, límites y requisitos pueden ser diferentes. Por eso una guía nacional debe evitar frases como “entre cónyuges no se paga Donaciones” sin añadir dónde está el inmueble y qué norma autonómica resulta aplicable.

La plusvalía municipal: el impuesto que suele olvidarse

Si la vivienda está situada en suelo urbano, la donación puede activar también el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. La Ley de Haciendas Locales establece que, en las transmisiones a título lucrativo, el sujeto pasivo es quien adquiere el terreno o el derecho real. En una donación al cónyuge, por tanto, la obligación recae normalmente en quien recibe.

No obstante, la plusvalía no se exige si se acredita la inexistencia de incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión. Además, su cuantía depende de factores como el valor catastral del suelo, el tiempo de tenencia y la ordenanza municipal. Esto impide saber el coste simplemente a partir del valor total de la vivienda.

Aquí aparece otra diferencia relevante respecto al IRPF. Que Hacienda estatal considere exenta la ganancia patrimonial del donante por ser mayor de 65 años no elimina por sí mismo una eventual plusvalía municipal del cónyuge donatario.

Ejemplo práctico: una vivienda de 320.000 euros

Imaginemos una vivienda habitual cuyo valor de referencia a efectos fiscales es de 320.000 euros. El propietario, mayor de 65 años, adquirió en su día el 100% por 120.000 euros y ahora decide donar a su cónyuge el 50% del pleno dominio. Simplificando el ejemplo y dejando fuera gastos, mejoras y otros ajustes, la participación transmitida tendría un valor fiscal de 160.000 euros y a esa mitad le correspondería un coste histórico aproximado de 60.000 euros.

La diferencia sería una ganancia patrimonial teórica de 100.000 euros. En una donación ordinaria, una ganancia de esa magnitud tendría relevancia en el IRPF del donante. Pero si el inmueble cumple la condición de vivienda habitual y el transmitente reúne los requisitos de la exención para mayores de 65 años, esa ganancia puede quedar exenta.

El cónyuge, sin embargo, ha recibido una participación valorada fiscalmente en 160.000 euros y deberá liquidar Donaciones conforme a la comunidad autónoma competente. Si el inmueble estuviera en Andalucía y se cumplieran los requisitos de la bonificación autonómica del 99%, el beneficio se aplicaría sobre la cuota resultante del impuesto, no sobre los 160.000 euros. A ello habría que añadir el análisis de la plusvalía municipal y los gastos notariales y registrales de la operación.

Este ejemplo muestra por qué el titular “donar la mitad sin pagar IRPF” es correcto pero incompleto. El ahorro del donante puede ser muy importante y, al mismo tiempo, existir costes para el receptor.

¿Se puede donar la nuda propiedad y conservar el usufructo?

La planificación patrimonial no tiene por qué limitarse a donar una cuota del pleno dominio. La Agencia Tributaria reconoce que la exención para mayores de 65 años también puede aplicarse cuando el titular transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual y se reserva el usufructo vitalicio, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.

Esto puede ser atractivo para quien quiere adelantar la transmisión patrimonial pero mantener el derecho a vivir en la vivienda o a disfrutar de ella durante el resto de su vida. Sin embargo, existe una cautela importante: la propia AEAT señala que, cuando el pleno dominio ya está desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resulta aplicable automáticamente esta exención por el mero hecho de transmitir su derecho. La situación anterior de la propiedad importa.

Por eso no conviene extrapolar la consulta del 50% a cualquier esquema de usufructos, nuda propiedad o copropiedad sin revisar antes cómo y cuándo se adquirieron los derechos.

Cinco errores que pueden hacer fracasar la operación

El primer error es confundir vivienda habitual con cualquier vivienda propiedad del mayor de 65 años. Una segunda residencia, una vivienda destinada de forma estable al alquiler o un inmueble que dejó de ser habitual hace demasiado tiempo puede quedar fuera del beneficio. La DGT ha reiterado en 2026 que el plazo de los dos años desde que el inmueble dejó de ser habitual es determinante en estos casos.

El segundo error es pensar que el 50% es un requisito. No lo es: es el porcentaje de la consulta que ha dado origen a la noticia. El tercero es olvidar que Donaciones se liquida por el receptor y que la comunidad autónoma puede cambiar radicalmente la factura.

El cuarto error es ignorar el valor de referencia catastral. En una donación inmobiliaria no basta con asignar un precio simbólico a la participación transmitida. Y el quinto es mirar únicamente el impuesto y no la estructura jurídica que queda después: dos cónyuges copropietarios al 50% necesitarán coordinarse para determinadas decisiones futuras sobre el inmueble.

Hay además una asimetría fiscal que merece atención. Si una donación genera una ganancia fiscal, esa ganancia puede tributar salvo que exista una exención como la analizada. Si genera una pérdida, las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos no se computan fiscalmente como pérdida deducible en el IRPF. Es decir, la donación no permite crear una pérdida fiscal para compensar otras ganancias.

¿Donar, vender una parte o esperar a la herencia?

La consulta V0571-26 no significa que donar sea siempre mejor. En una familia puede tener sentido adelantar parte de la propiedad al cónyuge por motivos patrimoniales, sucesorios o de organización familiar. En otra, la mejor opción puede ser mantener la titularidad actual. La respuesta depende de la comunidad autónoma, del valor de referencia, del coste histórico, de la situación de ambos cónyuges y de los objetivos futuros sobre la vivienda.

Una venta de una participación al cónyuge no es equivalente a una donación: cambia la naturaleza del negocio y la tributación del adquirente. Una aportación a la sociedad de gananciales tampoco debe confundirse con una donación pura, y determinadas operaciones entre cónyuges tienen reglas propias. Finalmente, esperar a una futura herencia abre un escenario fiscal diferente al de una transmisión inter vivos.

Por eso la ventaja más importante de la consulta no es que cree una receta universal, sino que amplía las opciones de planificación. Quien reúna los requisitos sabe ahora con claridad que la exención del IRPF no exige necesariamente desprenderse del 100% de la vivienda habitual de una sola vez.

Qué conviene comprobar antes de ir al notario

Titularidad exacta de la vivienda y porcentaje que pertenece al donante.

Fecha de adquisición y valor de adquisición de la participación que se pretende transmitir.

Que el inmueble reúne la condición de vivienda habitual a efectos del IRPF y que no se ha superado el plazo de dos años desde que dejó de serlo, si hubo traslado.

Valor de referencia catastral vigente en la fecha prevista para la donación.

Normativa del Impuesto sobre Donaciones de la comunidad autónoma donde está el inmueble.

Cálculo previo de la plusvalía municipal o comprobación de que no existe incremento de valor.

Consecuencias civiles de crear una copropiedad o de transmitir nuda propiedad reservando usufructo.

Costes notariales, registrales y cualquier carga o hipoteca que afecte al inmueble.

Lee también: Donar una vivienda o dejarla en herencia: qué impuestos paga cada opción.

Lee también: Valor de referencia del Catastro: qué es y cómo afecta a una compra, herencia o donación.

Lee también: Plusvalía municipal en 2026: quién la paga y cuándo se puede evitar.

Lee también: Qué ocurre fiscalmente al donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo.

Preguntas frecuentes

¿Un mayor de 65 años puede donar el 50% de su vivienda habitual sin pagar IRPF?

Sí, la DGT ha confirmado en la consulta vinculante V0571-26 que la ganancia patrimonial correspondiente a esa donación puede quedar exenta cuando se cumplen los requisitos del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.

¿Tiene que donar exactamente el 50%?

No. El 50% es el porcentaje concreto del caso consultado. Lo relevante es que Hacienda admite la aplicación de la exención a una transmisión parcial; el porcentaje debe analizarse conforme a la operación real.

¿El cónyuge que recibe tampoco paga impuestos?

No necesariamente. El cónyuge es sujeto pasivo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y puede tener que pagar plusvalía municipal si procede. Las bonificaciones del ISD dependen de la comunidad autónoma.

¿Y si la vivienda dejó de ser habitual?

La exención puede mantenerse si la vivienda tuvo la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión. Si se supera ese plazo, el beneficio puede perderse.

¿Se puede donar la nuda propiedad y seguir viviendo en la casa?

La AEAT admite la exención en determinados casos cuando el titular mayor de 65 años transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. Debe revisarse la historia de la titularidad y el cumplimiento de los requisitos.

¿Cómo se valora el 50% donado?

En inmuebles, el Impuesto sobre Donaciones utiliza el valor de referencia catastral en la fecha de devengo, salvo que se declare un valor superior. Si no existe valor de referencia, se aplican las reglas legales sobre valor declarado y valor de mercado.

¿En Andalucía se paga Donaciones entre cónyuges?

La donación está sujeta y debe liquidarse. En 2026 Andalucía prevé una bonificación del 99% de la cuota para adquisiciones inter vivos de los Grupos I y II, entre ellos el cónyuge, siempre que se cumplan los requisitos aplicables.

¿La donación puede generar una pérdida deducible en el IRPF?

No. Las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos no se computan como pérdidas patrimoniales deducibles en el IRPF.

Una buena noticia fiscal, pero no una donación “gratis”

La consulta V0571-26 despeja una duda muy concreta y abre una vía útil para muchas familias: una persona mayor de 65 años no necesita transmitir necesariamente toda su vivienda habitual para que la ganancia patrimonial pueda quedar exenta en el IRPF. Si dona una participación —el 50% en el caso analizado— y se cumplen los requisitos, la exención puede alcanzar la ganancia generada por esa parte.

Pero la operación debe analizarse completa. El cónyuge receptor entra en el Impuesto sobre Donaciones, la normativa cambia según la comunidad autónoma, el valor de referencia puede determinar la base y la plusvalía municipal puede seguir existiendo. Además, una donación modifica la propiedad de la vivienda y puede condicionar decisiones futuras.

La conclusión práctica es sencilla: para mayores de 65 años, la transmisión parcial de la vivienda habitual puede ser una herramienta de planificación patrimonial mucho más flexible de lo que muchos propietarios pensaban, pero conviene calcular todos los impuestos antes de firmar. En fiscalidad inmobiliaria, “exento de IRPF” y “sin coste fiscal” son dos cosas muy distintas.

Fuentes y normativa consultadas

Dirección General de Tributos, consulta vinculante V0571-26, 11 de marzo de 2026

Ley 35/2006 del IRPF, artículo 33.4.b)

Agencia Tributaria: transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años

Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículo 9

Agencia Tributaria: competencias y normativa en donaciones de inmuebles

Junta de Andalucía: bonificación en adquisiciones inter vivos

Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 y 106 (plusvalía municipal)

Agencia Tributaria: pérdidas patrimoniales no computables en transmisiones lucrativas

Fuentes oficiales en línea

• Dirección General de Tributos: consulta vinculante V0571-26.
• Agencia Tributaria: transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.
• Ley 35/2006 del IRPF, artículo 33.4.
• Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La consulta citada trata una donación parcial por una persona mayor de 65 años que manifestaba transmitir el 50 % de su vivienda habitual a su cónyuge. La exención en IRPF se refiere a la ganancia del transmitente si se cumplen los requisitos; no elimina por sí sola los posibles tributos del receptor, la plusvalía municipal ni los gastos de escritura y registro. Verifica la normativa autonómica vigente del impuesto sobre donaciones y la situación concreta antes de formalizar.