España tiene hoy un problema de alquiler que se entiende mal si solo miramos un titular. Idealista acaba de calcular que entre 2018 y 2025 se publicaron casi 393.000 viviendas menos de alquiler perman

En este artículo

Dos métricas distintas: flujo de anuncios disponibles frente al parque total de viviendas alquiladas. Fuentes: idealista/data y Banco de España.

Lo esencial en 30 segundos

Idealista contabilizó 902.664 anuncios de alquiler permanente publicados en 2018 y 510.091 en 2025: casi 393.000 menos, un descenso del 44%. Madrid y Cataluña concentran las mayores pérdidas absolutas, y Barcelona capital registra la caída relativa más severa entre las grandes ciudades: de 113.853 anuncios en 2018 a 19.723 en 2025. Al mismo tiempo, el Banco de España estima que el parque total de vivienda en alquiler residencial aumentó desde 2007 hasta situarse alrededor de 3,3 millones de viviendas en 2025. No son datos incompatibles: uno mide viviendas que llegan al escaparate del alquiler de larga duración y el otro intenta estimar cuántas viviendas están efectivamente arrendadas. Si los contratos duran más, los inquilinos rotan menos o parte de la oferta se desplaza a temporada, habitaciones u otros canales, pueden aparecer muchos menos anuncios aunque el parque total no se reduzca en la misma magnitud.

A septiembre de 2026, el alquiler anunciado en España se sitúa en 15,1 €/m² al mes según Idealista, un 5,6% más que un año antes pero un 0,4% menos que tres meses atrás. Fotocasa también detecta una caída trimestral, del 4,7%, y una subida interanual más moderada, del 3%. Son señales de enfriamiento, no de vivienda barata: el nivel de precios sigue alto y la oferta disponible continúa siendo el cuello de botella.

393.000 anuncios menos: qué mide realmente el nuevo dato

El estudio publicado por idealista/data el 7 de octubre de 2026 compara el número de anuncios de alquiler de larga estancia que aparecieron en el portal durante 2018 con los publicados durante 2025, utilizando la misma metodología en ambos periodos. En 2018 contabilizó 902.664 viviendas y en 2025, 510.091. La diferencia es de 392.573 anuncios, que se redondea habitualmente como “393.000 viviendas menos”. La caída equivale al 44% en siete años.

El dato es muy útil para medir la disponibilidad de viviendas que llegan al mercado abierto, pero hay que leerlo con precisión. Un anuncio no es lo mismo que una unidad del parque de alquiler. Una vivienda ocupada por el mismo inquilino durante cinco años puede seguir siendo una vivienda alquilada y, sin embargo, no generar ningún anuncio durante todo ese periodo. Del mismo modo, una vivienda que abandona el alquiler permanente para pasar a temporada o alquiler por habitaciones desaparece de esta estadística concreta aunque siga generando renta.

Por eso la formulación más rigurosa no es “España ha perdido físicamente 393.000 viviendas alquiladas”, sino “el mercado ha perdido casi 393.000 anuncios de alquiler permanente disponibles respecto a 2018”. La diferencia parece semántica, pero cambia la interpretación económica: el problema puede ser tanto de tamaño del parque como de rotación, canal de comercialización y disponibilidad efectiva para nuevos inquilinos.

Anuncios de alquiler de larga estancia publicados en idealista durante cada año. No equivale al stock total de viviendas arrendadas.

La otra mitad de la historia: el Banco de España estima más viviendas alquiladas

Aquí aparece la aparente contradicción. El Informe Anual 2025 del Banco de España estima que el número de viviendas en alquiler residencial aumentó cerca de un 90% entre 2007 y 2025. El incremento rondaría 1,6 millones de viviendas y situaría el parque en aproximadamente 3,3 millones en 2025. El crecimiento fue especialmente intenso tras la crisis inmobiliaria y continuó después, aunque a un ritmo menor. Cataluña, Comunidad de Madrid, Comunitat Valenciana y Andalucía concentraron buena parte de ese aumento.

¿Cómo puede crecer el parque de viviendas alquiladas mientras cae un 44% el número de anuncios de larga estancia? Porque son dos fotografías diferentes. El Banco de España intenta estimar el stock: cuántas viviendas están ocupadas en régimen de alquiler. Idealista observa un flujo de mercado: cuántos inmuebles salen a buscar un nuevo inquilino en su plataforma durante un periodo. Un parque grande con poca rotación puede generar pocos anuncios; un parque más pequeño con contratos cortos y mucha rotación puede generar muchos.

Este matiz ayuda a entender por qué la sensación de escasez puede empeorar incluso si el número total de hogares que viven de alquiler aumenta. Para una persona que necesita mudarse hoy, la cifra relevante no es solo cuántas viviendas están alquiladas en España, sino cuántas están libres y disponibles en su ciudad, dentro de su presupuesto y en el momento en que las necesita. Ahí es donde el mercado se ha estrechado de forma dramática.

Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla: dónde se ha evaporado el escaparate

La caída no se reparte de manera uniforme. En términos absolutos, la Comunidad de Madrid perdió 137.411 anuncios entre 2018 y 2025, al pasar de 252.442 a 115.031, un descenso del 54%. Cataluña perdió 124.582, de 174.994 a 50.412, un 71% menos. Andalucía redujo su oferta publicada en 34.403 anuncios, desde 136.003 a 101.600, mientras la Comunitat Valenciana perdió 14.499 y Galicia 14.428.

En las capitales el ajuste resulta todavía más visible. Madrid pasó de 202.484 anuncios en 2018 a 84.926 en 2025, un descenso aproximado del 58%. Barcelona cayó de 113.853 a 19.723, alrededor del 83%. València perdió 18.465 anuncios y se quedó en 20.621. Sevilla pasó de 23.960 a 11.695, prácticamente la mitad. Granada bajó de 15.577 a 8.114. La fotografía es la de un mercado en el que cada vez menos viviendas de larga duración llegan a estar disponibles para un nuevo arrendatario.

Comparación de anuncios de larga estancia publicados en 2018 y 2025. Fuente: idealista/data.

Capital

2018

2025

Variación

Madrid

202.484

84.926

−58% aprox.

Barcelona

113.853

19.723

−83% aprox.

València

39.086

20.621

−47% aprox.

Sevilla

23.960

11.695

−51% aprox.

Granada

15.577

8.114

−48% aprox.

¿Dónde han ido esas viviendas?

No existe una única explicación y el estudio de anuncios no permite asignar una causa concreta a cada inmueble. Sin embargo, hay varios mecanismos capaces de reducir la oferta visible de alquiler permanente. El primero es el aumento de la duración efectiva de las relaciones arrendaticias: si un inquilino permanece más años, la vivienda sigue alquilada pero tarda más en volver al mercado. Este efecto reduce la rotación y, por tanto, el número anual de anuncios.

El segundo es el desplazamiento hacia otras modalidades. Idealista excluye de su cálculo los alquileres de temporada y de habitaciones. En el segundo trimestre de 2026, el propio portal señalaba que la oferta de alquiler permanente apenas caía un 0,2% interanual en el conjunto nacional, mientras la oferta de temporada crecía un 13% y representaba ya el 29% de la oferta analizada. Meses antes había llegado a registrar crecimientos todavía mayores de la temporada. Una parte de la vivienda, por tanto, no desaparece del alquiler: cambia de formato.

También puede haber propietarios que vendan, dejen una vivienda vacía durante un tiempo, la cedan a familiares, la destinen a uso turístico donde sea legal o utilicen canales distintos para encontrar inquilino. La estadística de un portal es especialmente valiosa para observar el escaparate del mercado, pero no puede reconstruir por sí sola el destino de cada vivienda que deja de anunciarse.

Por último, hay un factor que suele infravalorarse: cuanto más difícil es encontrar vivienda, menos se mueve quien ya tiene una renta razonable. Un inquilino que teme perder un contrato antiguo o enfrentarse a precios mucho más altos tiene incentivos para permanecer en su vivienda. Esa menor movilidad reduce todavía más la oferta disponible para quienes intentan entrar en el mercado.

El precio empieza a enfriarse, pero eso no significa que el alquiler sea barato

Los últimos índices muestran una moderación clara. Idealista sitúa el precio anunciado del alquiler en España en 15,1 €/m² al mes en septiembre de 2026. Es un 5,6% más que en septiembre de 2025, pero un 0,4% menos que en junio y un 1,2% por debajo del máximo de julio. Fotocasa, con metodología propia, coloca el precio en 14,10 €/m², con un incremento interanual del 3% y una caída del 4,7% durante el tercer trimestre. El propio portal advierte de que los descensos del tercer trimestre tienen un fuerte componente estacional y se han repetido en todos los terceros trimestres de las últimas dos décadas.

La moderación debe interpretarse desde un nivel de precios muy alto. La serie histórica de Idealista situaba el alquiler español en 10,4 €/m² en septiembre de 2018. En septiembre de 2026 se encuentra en 15,1 €/m². La comparación simple supone un incremento cercano al 45%. Idealista mejoró su metodología en julio de 2026, de modo que las comparaciones de largo plazo deben leerse como orientación de tendencia y no como una medición perfecta al decimal, pero la magnitud del encarecimiento es indiscutible.

Además, el promedio nacional esconde diferencias enormes. Madrid capital alcanza 23,4 €/m² en septiembre de 2026 y marca máximo histórico, con una subida anual del 4,8%. Barcelona se sitúa en 20,1 €/m² y, en cambio, baja un 0,8% interanual. Málaga marca 16,5 €/m², València 16,3 y Sevilla 13,4. Que Barcelona baje ligeramente y Sevilla retroceda unas décimas respecto a agosto no significa que el problema de acceso haya desaparecido: una vivienda de 80 m² anunciada al precio medio de cada ciudad implicaría aproximadamente 1.872 euros mensuales en Madrid, 1.608 en Barcelona, 1.320 en Málaga, 1.304 en València y 1.072 en Sevilla, antes de ajustar por barrio y características.

Precio anunciado medio en septiembre de 2026. Fuente: informes de precios de idealista.

Ciudad

Precio sep. 2026

Variación anual

80 m² al precio medio

Madrid

23,4 €/m²

+4,8%

≈1.872 €

Barcelona

20,1 €/m²

−0,8%

≈1.608 €

Málaga

16,5 €/m²

+3,9%

≈1.320 €

València

16,3 €/m²

+3,1%

≈1.304 €

Sevilla

13,4 €/m²

+3,5%

≈1.072 €

La escasez se nota en algo más que el precio: competencia por cada piso

El precio es solo una parte del problema. El Observatorio del Alquiler, impulsado por Fundación Alquiler Seguro, calculaba para el segundo trimestre de 2026 una presión media de 143 interesados por vivienda durante los primeros diez días de comercialización, frente a 141 un año antes y 135 al cierre de 2025. Es una métrica privada y no debe confundirse con una estadística oficial, pero describe una experiencia cotidiana reconocible en los mercados más tensos: decenas de candidatos para cada anuncio, procesos de selección rápidos y una capacidad de negociación muy reducida para el inquilino.

Este fenómeno también ayuda a explicar por qué una estabilización del precio medio puede convivir con una sensación de mercado todavía más duro. Si los hogares han llegado al límite de lo que pueden pagar, las rentas pueden dejar de crecer al ritmo anterior sin que aparezcan muchas más viviendas. En ese escenario el ajuste no se produce mediante una caída fuerte de precios, sino mediante más competencia por las unidades que sí encajan en los presupuestos familiares.

El dato más preocupante: cuánto esfuerzo exige ya el alquiler

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre, incorpora en su exposición de motivos un dato de Eurostat que resume la tensión financiera: en 2025, el 26,8% de los hogares españoles que vivían de alquiler a precio de mercado destinaban más del 40% de sus ingresos al pago de la vivienda. La media de la Unión Europea era del 18,6%. Aunque la proporción española se ha reducido respecto a 2022, cuando alcanzaba el 39,4%, continúa unos ocho puntos por encima de la europea.

Esto explica por qué la discusión no puede reducirse a si el alquiler sube un 3%, un 5% o baja algunas décimas durante un trimestre. El problema de fondo es la relación entre renta disponible, precio y disponibilidad. Un mercado puede dejar de encarecerse durante unos meses y seguir siendo inaccesible para una parte importante de la población si el nivel de partida ya consume una proporción excesiva de los ingresos.

Barcelona demuestra que bajar precios no resuelve por sí solo la disponibilidad

Barcelona merece atención porque en septiembre de 2026 es una de las pocas capitales donde el precio anunciado baja en términos interanuales: un 0,8%, hasta 20,1 €/m². En determinados distritos las caídas son mayores. Sin embargo, el estudio de oferta de Idealista muestra que Barcelona capital ha pasado de 113.853 anuncios de alquiler permanente en 2018 a 19.723 en 2025. Son métricas y periodos diferentes, pero juntas muestran una idea importante: el precio puede moderarse mientras la disponibilidad sigue siendo extremadamente reducida.

Los datos de 2026 sobre zonas tensionadas también apuntan en esa dirección. En el segundo trimestre, Idealista estimaba que la oferta permanente de Barcelona había disminuido otro 11% interanual, mientras la proporción de alquiler de temporada descendía desde el 55% al 51% del total de oferta analizada. Es decir, una mejora en un indicador no implica automáticamente que el mercado haya recuperado profundidad suficiente para absorber toda la demanda.

La experiencia barcelonesa es especialmente útil para el debate nacional porque obliga a separar dos objetivos que suelen confundirse: contener las rentas y aumentar el número de viviendas disponibles para alquiler estable. Pueden estar relacionados, pero no son exactamente el mismo problema y las políticas que actúan sobre uno no garantizan resolver el otro.

Sevilla: la oferta publicada se reduce a la mitad mientras algunos barrios vuelven a acelerar

Sevilla ofrece otro ejemplo interesante. Entre 2018 y 2025, los anuncios de alquiler permanente de la capital pasaron de 23.960 a 11.695, una caída aproximada del 51%. En septiembre de 2026, el precio medio anunciado de la ciudad es de 13,4 €/m², un 3,5% más que un año antes pero ligeramente por debajo del máximo de agosto. A primera vista podría parecer que la presión se está agotando.

Sin embargo, el detalle por barrios muestra un mercado mucho más fragmentado. Sevilla Este alcanza 12,3 €/m² y registra una subida anual del 12,7%, con un avance trimestral del 8,1%. Bellavista-Jardines de Hércules también aparece con incrementos de dos dígitos. El Centro, en cambio, está en 14,3 €/m², un 2,1% por debajo de junio. Esto refuerza una idea que será muy importante de aquí a 2030: las medias de ciudad empiezan a ocultar desplazamientos internos de demanda hacia barrios que todavía ofrecían precios relativamente más bajos.

¿Puede recuperarse la oferta de alquiler permanente?

Sí, pero no existe una palanca única. Para aumentar la oferta disponible de forma estable hace falta actuar tanto sobre el parque como sobre la rotación. Construir vivienda destinada al alquiler asequible amplía el stock, pero exige años. Movilizar vivienda vacía puede producir resultados más rápidos en determinadas zonas, aunque su potencial depende de cuántas viviendas estén realmente vacías, sean habitables y se encuentren donde existe demanda. Reducir incertidumbre regulatoria y riesgo de impago puede animar a determinados propietarios a regresar al alquiler permanente, pero tampoco solucionará por sí solo el déficit estructural de vivienda en las grandes áreas metropolitanas.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 intenta aumentar la oferta asequible y mejorar la información del mercado. Entre otras medidas, establece la remisión semestral al Ministerio de datos autonómicos sobre contratos de arrendamiento mediante un formato común. Esta mejora estadística es relevante: España necesita conocer con más precisión cuántos contratos se firman, dónde, por qué importe y durante cuánto tiempo para diferenciar mejor entre parque de alquiler, oferta disponible y anuncios publicados.

También importa el comportamiento del alquiler de temporada y por habitaciones. Si una parte sustancial de los propietarios considera más atractivo un contrato temporal, limitarse a medir el alquiler habitual puede dar la impresión de que la vivienda ha desaparecido cuando en realidad ha cambiado de modalidad. Para el hogar que busca residencia permanente, el resultado práctico es el mismo —menos opciones—, pero la solución regulatoria no tiene por qué ser idéntica.

Qué puede pasar con el alquiler en 2027

Con los datos disponibles en octubre de 2026, el escenario más razonable no es una caída generalizada de las rentas, sino una desaceleración muy desigual. El precio nacional ya muestra menos impulso y varias ciudades se han estabilizado, pero Madrid continúa marcando máximos y las áreas metropolitanas y barrios antes más asequibles siguen recibiendo demanda desplazada. Mientras la oferta permanente disponible continúe baja, cualquier mejora de capacidad adquisitiva o crecimiento de hogares puede volver a presionar los precios.

Un escenario de estabilización requeriría que aumentase el número de viviendas que vuelven al mercado de larga duración y que la demanda dejase de crecer al ritmo reciente. Un escenario bajista más claro exigiría una mejora apreciable de oferta o un deterioro de la demanda —por ejemplo, por empeoramiento del empleo— que hoy no constituye la hipótesis central. El riesgo contrario es que el precio nacional se calme mientras los mercados secundarios continúan encareciéndose por desplazamiento desde Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Palma o las zonas costeras más tensas.

Escenario 2027

Qué podríamos ver

Qué tendría que ocurrir

Normalización gradual

Rentas casi planas o subidas moderadas

Más oferta permanente, menor presión de demanda y mayor rotación.

Escasez persistente

Subidas del 3%-6% en muchos mercados

La oferta sigue baja y los hogares compiten por pocas viviendas.

Fragmentación territorial

Caídas en algunas capitales y fuertes subidas periféricas

La demanda se desplaza a barrios y municipios más asequibles.

Preguntas frecuentes

¿España ha perdido realmente 393.000 viviendas de alquiler?

El estudio de Idealista muestra casi 393.000 anuncios menos de alquiler permanente publicados en 2025 respecto a 2018. No demuestra por sí solo que 393.000 viviendas hayan dejado físicamente de estar alquiladas. El Banco de España estima que el parque total de alquiler residencial siguió creciendo hasta aproximadamente 3,3 millones de viviendas en 2025.

¿Por qué puede haber menos anuncios si hay más viviendas alquiladas?

Porque el stock y el flujo son cosas distintas. Si los contratos duran más, los inquilinos se mudan menos o una parte de la oferta pasa a temporada o habitaciones, se publican menos anuncios aunque muchas viviendas continúen ocupadas en alquiler.

¿Está bajando ya el precio del alquiler en España?

En septiembre de 2026 los precios anunciados muestran cierta moderación. Idealista registra un descenso trimestral del 0,4% y Fotocasa uno del 4,7%, aunque ambos mantienen variaciones interanuales positivas a escala nacional. La moderación no equivale todavía a una caída generalizada ni a una recuperación clara de la oferta.

¿Qué ciudades tienen los alquileres más caros entre las grandes capitales?

Madrid se sitúa en 23,4 €/m² en septiembre de 2026, Barcelona en 20,1 €/m², Málaga en 16,5 €/m², València en 16,3 €/m² y Sevilla en 13,4 €/m² según Idealista. Son precios de oferta, no rentas efectivamente firmadas en todos los contratos.

¿Por qué Barcelona puede bajar de precio y seguir teniendo un problema de alquiler?

Porque el precio y la disponibilidad no son la misma variable. Barcelona registra una ligera caída anual del precio anunciado, pero el volumen de anuncios de larga estancia es muchísimo menor que en 2018. Un mercado puede estabilizar las rentas y seguir siendo muy difícil para quien busca vivienda.

¿Qué debería pasar para que alquilar fuese realmente más fácil?

Además de moderarse los precios, tendría que aumentar el número de viviendas de larga duración disponibles para nuevos inquilinos. Eso requiere más parque asequible, más rotación o retorno de viviendas al alquiler permanente y, en determinados mercados, menor presión de demanda.

Cómo interpretar los datos sin caer en titulares engañosos

Las estadísticas de alquiler en España proceden de fuentes que miden realidades diferentes. El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) utiliza fuentes tributarias y refleja contratos existentes, por lo que incorpora alquileres antiguos que pueden estar muy por debajo de las rentas actuales de mercado. Los portales inmobiliarios observan anuncios nuevos y son especialmente útiles para saber qué precio encuentra hoy una persona que busca vivienda, pero no equivalen al conjunto de contratos vigentes.

El Banco de España combina distintas fuentes para estimar el parque residencial en alquiler. Idealista, en el estudio de los 393.000 anuncios, compara viviendas de larga estancia anunciadas durante dos años concretos y excluye temporada y habitaciones. El Observatorio del Alquiler utiliza su propia base para medir interesados por inmueble. Ninguna de estas métricas es “la verdadera” frente a las demás: responden a preguntas distintas. El error aparece cuando se usa una cifra de flujo para afirmar algo sobre el stock o un precio de oferta para describir todos los contratos existentes.

Por eso viviendaespana2030.com considera más útil cruzar las fuentes. El resultado es más incómodo que un titular de una sola línea, pero también mucho más informativo: España no puede resumirse diciendo simplemente que “ha perdido 393.000 viviendas de alquiler”. Lo que sabemos con bastante seguridad es que el escaparate del alquiler permanente se ha estrechado enormemente, mientras el número de hogares que viven arrendados ha crecido a largo plazo. Esa combinación —más hogares de alquiler y menos viviendas disponibles para quien necesita cambiar— es precisamente una de las razones por las que el mercado se ha vuelto tan competitivo.

Conclusión: el verdadero problema no son solo 393.000 viviendas, sino la disponibilidad

El nuevo dato de Idealista es importante porque cuantifica algo que los inquilinos llevan años percibiendo: cada vez cuesta más encontrar una vivienda de larga duración disponible. Pero interpretarlo como si España hubiera borrado exactamente 393.000 pisos de su parque de alquiler simplifica demasiado la realidad. El Banco de España muestra que el parque arrendado ha crecido a largo plazo. Lo que se ha reducido con enorme fuerza es el volumen de vivienda que vuelve al mercado y se ofrece a nuevos inquilinos por los canales tradicionales.

Para quien busca piso, esa distinción estadística no elimina el problema. Si una vivienda está ocupada durante diez años, ha pasado a alquiler temporal o nunca llega a anunciarse, no está disponible para él. Por eso el reto de los próximos años no será únicamente contener las rentas, sino conseguir que exista un mercado de alquiler permanente suficientemente profundo, con más vivienda asequible y más opciones reales para cambiar de casa sin competir contra decenas de personas por cada anuncio.

El dato que habrá que vigilar durante 2027 será, por tanto, doble: no solo cuánto cuesta el metro cuadrado, sino cuántas viviendas de larga duración vuelven realmente al mercado. Si los precios se estabilizan pero la oferta continúa encogiéndose, el problema de acceso seguirá prácticamente intacto. Si empiezan a aparecer más viviendas y baja la presión por anuncio, entonces sí podremos hablar de una normalización real.

Fuentes y metodología

Idealista/data — España perdió 393.000 viviendas en alquiler entre 2018 y 2025 (7 octubre 2026)

Banco de España — Informe Anual 2025, capítulo de vivienda (18 junio 2026)

Idealista — Informe de precios de alquiler en España, septiembre 2026

Fotocasa — El precio del alquiler cae un 4,7% en el tercer trimestre y sube un 3% interanual (6 octubre 2026)

Idealista — Oferta de alquiler permanente y alquiler de temporada, segundo trimestre de 2026

Observatorio del Alquiler — Barómetro del segundo trimestre de 2026

BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre

MIVAU — SERPAVI 2026, Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda

BOE — Plan Estatal de Vivienda 2026-2030