España acaba de estrenar uno de los paquetes de vivienda más amplios de los últimos años. El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8, modifica reglas de

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Lo esencial en 30 segundos

Para el inquilino, las novedades inmediatas son la prórroga extraordinaria de hasta dos años en determinados contratos, límites a algunas actualizaciones de renta, más garantías frente al alquiler temporal encadenado y una deducción estatal del 10% en el IRPF si se cumplen los requisitos. Para propietarios cambian la fiscalidad, los anuncios y varias reglas del alquiler; para compradores aparece TU CASA, con financiación pública al 0% de hasta 50.000 euros. La clave es distinguir qué está vigente, qué llega después y qué necesita desarrollo.

Resumen de los principales cambios por perfil. Elaboración propia a partir del BOE.

Dos decretos distintos: qué está en vigor y qué sigue pendiente

Antes de entrar en cada medida hay que separar los dos textos. El Real Decreto-ley 29/2026 es el decreto principal y entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Contiene el grueso de las medidas sobre protección frente a desahucios, contratos temporales y por habitaciones, incentivos fiscales, publicidad de alquileres, limitaciones a determinadas compras especulativas y el mecanismo TU CASA. Sin embargo, como cualquier real decreto-ley, deberá ser convalidado o derogado por la Diputación Permanente del Congreso en el plazo constitucional correspondiente, porque las Cortes están disueltas tras la convocatoria electoral.

El Real Decreto-ley 28/2026 es diferente. Modifica de forma específica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y plantea que, una vez agotados al menos cinco años de contrato —siete si el arrendador es una persona jurídica—, la relación se prorrogue automáticamente por nuevos periodos de cinco o siete años si ninguna de las partes comunica que quiere terminarla. Además, eleva a seis meses el preaviso del propietario y establece una indemnización al inquilino cuando sea el arrendador quien decida no continuar, salvo determinadas excepciones. Su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026, pero puede no llegar a desplegar sus efectos si antes no supera la convalidación.

Calendario orientativo de las principales fechas del nuevo paquete normativo.

1. Prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados alquileres

Una de las medidas que ya está en vigor afecta a contratos de vivienda habitual que se encuentren próximos a agotar la prórroga obligatoria, la prórroga tácita o, en su caso, la tácita reconducción. Cuando esos periodos terminen antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales. Durante ese tiempo se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.

No es una extensión automática para todos los alquileres. El arrendatario debe solicitarla y, además, debe encontrarse al corriente de pago y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El propietario está obligado a aceptarla salvo que las partes acuerden otras condiciones o firmen un contrato nuevo, o cuando el arrendador acredite una necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para determinados familiares en los términos previstos por la LAU.

2. La actualización anual del alquiler queda limitada hasta finales de 2027

El decreto establece también un régimen extraordinario para las actualizaciones anuales de renta que se produzcan desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta que ya paga el inquilino sea superior al límite máximo aplicable según el sistema estatal de referencia, no podrá aplicarse incremento alguno en esa actualización. En los demás casos, las partes pueden pactar la subida; si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá superar el 2%.

Este punto es especialmente relevante porque no debe confundirse con una congelación general de todos los alquileres. La regla se refiere a la actualización anual del contrato dentro del periodo extraordinario y distingue entre viviendas cuya renta ya está por encima del límite de referencia y el resto. Tampoco significa que todos los nuevos contratos de España tengan el mismo precio máximo: siguen interviniendo la zona tensionada, el tipo de propietario y las reglas específicas de la LAU.

3. El alquiler de temporada deja de servir como atajo general al alquiler habitual

El RDL 29/2026 intenta cerrar uno de los principales agujeros del mercado de alquiler de los últimos años: el uso de contratos temporales para relaciones que, en la práctica, funcionaban como vivienda habitual. La norma exige que el propietario justifique la causa que motiva la necesidad temporal del arrendatario. En términos generales, estos contratos tendrán una duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses.

El cambio más contundente aparece cuando se encadenan contratos. Si se celebran más de dos contratos de temporada sobre la misma vivienda y con el mismo arrendatario en las condiciones previstas por la nueva regulación, la relación se transforma en un arrendamiento de vivienda habitual y pasa a disfrutar de las garantías de duración, prórrogas y actualización de la LAU. La etiqueta “temporada” deja, por tanto, de ser suficiente: deberá existir una razón temporal real y acreditable.

4. Nuevas reglas para alquilar una vivienda por habitaciones

El alquiler por habitaciones también pasa a estar expresamente dentro del foco regulatorio. En zonas de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones no podrá superar la renta que resultaría aplicable a la vivienda completa conforme a las reglas correspondientes. El objetivo es evitar que dividir un piso en cuatro contratos permita superar de forma indirecta los límites que existirían si se alquilase como una única vivienda.

5. Los anuncios de alquiler tendrán que ofrecer más información

Desde la entrada en vigor del decreto, la publicidad de alquileres debe ajustarse a principios expresos de veracidad y transparencia y no puede omitir información relevante que induzca a error. Cuando proceda, los anuncios tendrán que incluir el índice estatal de referencia en zonas tensionadas, el límite de renta legalmente aplicable, la identificación de la unidad arrendada y la condición de gran tenedor del propietario.

6. Desahucios: más protección para vulnerables y una nueva obligación para las administraciones

El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 determinados mecanismos de suspensión de desahucios cuando el ocupante o inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad y carece de alternativa habitacional. El régimen no es idéntico para todos los propietarios. En los procedimientos promovidos por entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de créditos impagados con las características definidas por la norma, el tribunal puede suspender el procedimiento en los supuestos previstos. Para el resto de propietarios, la ausencia de una solución habitacional por parte de la Administración adquiere un papel decisivo.

Una de las novedades de mayor alcance es que, en determinados desahucios por impago, la administración competente dispone de un máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional. Si no lo hace, debe asumir el pago o consignación de las cantidades reclamadas y de las costas en los términos fijados por la norma. Incluso se prevé la subrogación de la administración en la posición deudora si transcurre el plazo sin alternativa ni pago, manteniéndose el contrato mientras persista la vulnerabilidad en los términos legales.

7. Se limita la compra de viviendas a precios muy inferiores al mercado por fondos y grandes tenedores

Otro cambio muy comentado ha sido presentado en algunos titulares como un “veto a los fondos buitre”. Jurídicamente es más preciso hablar de una limitación temporal a determinadas adquisiciones. Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados y los grandes tenedores incluidos por la norma no podrán realizar determinadas compras de vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de mercado, que deberá determinar una tasadora independiente.

Existen excepciones, entre ellas operaciones destinadas a vivienda habitual asequible o social, residencias sociosanitarias, alojamientos para colectivos vulnerables y adquisiciones realizadas por entidades públicas de vivienda. El objetivo declarado es limitar operaciones especulativas basadas en comprar con fuertes descuentos para posteriormente revender o alquilar a precios mucho más altos. No se trata, por tanto, de una prohibición general de que una empresa o un gran tenedor compre viviendas.

8. Vuelve una deducción estatal del 10% para determinados inquilinos

El decreto incorpora en el IRPF una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. La deducción es del 10% de las cantidades satisfechas. Cuando la base imponible no supera 23.007,20 euros, la base máxima de deducción es de 11.630 euros; entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, esa base máxima se reduce progresivamente mediante la fórmula prevista en la ley.

En el caso de una persona que cumpla todos los requisitos, pague suficiente alquiler y tenga una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros, la deducción estatal máxima teórica puede alcanzar 1.163 euros. Además, se exige que durante al menos la mitad del periodo impositivo ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros, salvo la excepción prevista para los casos en los que no pueda utilizarse como residencia por resolución administrativa o judicial.

9. Los propietarios reciben incentivos fiscales mucho más ligados al precio que cobren

La fiscalidad del arrendador también cambia. Para determinados nuevos contratos celebrados por propietarios que no tengan la condición de gran tenedor, las reducciones sobre el rendimiento neto positivo del alquiler pueden llegar al 100% cuando se cumplan condiciones de rebaja de renta, continuidad del arrendatario o precio inferior al índice de referencia. La escala incluye porcentajes del 95%, 90%, 85% y 70% en función de la ubicación, la edad del arrendatario y el nivel de renta del contrato.

El diseño introduce una lógica muy clara: cuanto más contribuya el propietario a mantener o reducir el precio, mayor puede ser la reducción fiscal. Si el nuevo contrato mantiene la renta anterior o la incrementa, la reducción baja progresivamente. También se contempla una reducción del 80% durante determinadas prórrogas tácitas cuando el propietario no sea gran tenedor y la renta respete el límite de referencia.

10. Vivienda turística: IVA del 10% en determinados alquileres y posibles recargos de IBI

A partir del 1 de diciembre de 2026 se producen cambios relevantes en el IVA de determinados alquileres de apartamentos o viviendas amuebladas. El tipo del 10% se aplicará cuando se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera o cuando la duración a favor de un mismo arrendatario no supere 30 noches, con la excepción prevista para la vivienda en la que el propio arrendador tenga su residencia habitual.

El decreto permite además que los ayuntamientos apliquen recargos en el IBI sobre viviendas residenciales destinadas a alojamiento turístico. El recargo puede alcanzar el 50%, elevarse al 100% para propietarios con dos o más inmuebles destinados a ese uso y llegar hasta el 150% para titulares de cuatro o más, siempre dentro de las condiciones y decisiones municipales previstas por la norma.

11. TU CASA: hasta 50.000 euros al 0% para completar la entrada de la primera vivienda

Para los compradores, la gran novedad es TU CASA. El artículo 19 crea un mecanismo gestionado por el Instituto de Crédito Oficial para complementar la hipoteca privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual. El préstamo público financiará el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros. El tipo de interés será del 0% y no tendrá comisiones.

El esquema es potente sobre el papel. Para una vivienda de 150.000 euros, el máximo sería 30.000 euros; para una de 200.000 euros, 40.000; y desde 250.000 euros se alcanza el tope de 50.000 euros. El préstamo puede concederse por hasta diez años y prevé un periodo de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con el límite máximo de 30 años previsto en la norma.

Ejemplos del importe máximo teórico del mecanismo TU CASA.

Hay, sin embargo, un matiz fundamental: hoy no basta con acudir al banco o al ICO y pedir los 50.000 euros. El propio BOE deja para un posterior Acuerdo del Consejo de Ministros el desarrollo de los beneficiarios, límites, condiciones de elegibilidad, procedimiento y otras características. El decreto crea el mecanismo y dota una partida extraordinaria de 10.000 millones de euros, pero la operativa concreta necesita desarrollo adicional.

El texto no establece un límite de edad, algo que diferencia TU CASA de muchas ayudas anteriores centradas en jóvenes. A cambio, la vivienda queda sometida permanentemente a un precio máximo de transmisión. En las ventas posteriores no podrá superarse, con carácter general, el precio de compra actualizado conforme al IPC, sin perjuicio de las mejoras o rehabilitaciones que puedan incorporarse en los términos que se desarrollen. Si la vivienda se alquila, la renta también quedará limitada por el sistema estatal de referencia.

12. Vivienda protegida y rehabilitación: IVA superreducido y nuevas medidas de oferta

El decreto también introduce medidas que intentan aumentar la oferta a medio plazo. La vivienda protegida de calificación permanente o indefinida pasa a beneficiarse del IVA superreducido del 4% en los supuestos previstos, incluidos determinados garajes y anexos transmitidos conjuntamente. También se amplía el tratamiento reducido de determinadas obras de renovación y reparación y se habilita una línea de avales de hasta 280 millones de euros para favorecer la construcción industrializada.

El segundo decreto puede cambiar todavía más el alquiler: prórrogas de cinco o siete años

El RDL 28/2026 merece un apartado propio porque, si finalmente entra en vigor y se mantiene, alteraría la lógica de finalización de muchos contratos. Una vez transcurridos al menos cinco años de duración, o siete si el arrendador es persona jurídica, el contrato se prorrogaría tácita y obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco o siete años si ninguna parte comunica su voluntad de terminarlo. El propietario tendría que avisar con seis meses de antelación y el inquilino mantendría un preaviso de dos meses.

Cuando sea el arrendador quien decida no prorrogar, la regla general incorpora una indemnización. El importe sería el mayor entre doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia y una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda. Cuando no exista valor individualizado, se utilizaría como referencia la renta mensual vigente.

Existen varias excepciones: no habría indemnización, entre otros casos, cuando el propietario persona física necesite realmente la vivienda para sí o determinados familiares; cuando el inquilino no haya residido en ella durante más de seis meses en los doce anteriores sin causa justificada; cuando disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio; o cuando las partes firmen un nuevo contrato que cumpla los requisitos legales. Si la vivienda se recupera alegando necesidad y no llega a ocuparse en el plazo previsto sin causa de fuerza mayor, el derecho a indemnización puede reaparecer.

Pero, de nuevo, esta parte no debe presentarse al lector como una regla definitivamente asentada. El propio BOE fija la entrada en vigor del RDL 28/2026 para el 15 de noviembre y, antes de esa fecha, el texto debe superar el trámite de convalidación. Esa incertidumbre parlamentaria es especialmente importante para propietarios e inquilinos que tengan contratos próximos a vencer.

Qué cambia para ti según seas inquilino, propietario o comprador

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Qué debería revisar ahora

Inquilino

Revisar si puede pedir la prórroga extraordinaria; comprobar el límite de actualización; verificar nuevos datos obligatorios del anuncio y posibles deducciones en IRPF.

Pequeño propietario

Recalcular la rentabilidad después de los nuevos incentivos fiscales; adaptar anuncios; revisar límites de actualización y las nuevas reglas de temporada/habitaciones.

Gran tenedor

Comprobar límites de adquisición, obligaciones reforzadas en anuncios y efectos en desahucios, renta y contratos.

Comprador de primera vivienda

Seguir el desarrollo de TU CASA y valorar la contrapartida: financiación al 0% a cambio de límites permanentes sobre la futura transmisión.

Propietario de vivienda turística

Revisar el IVA aplicable desde diciembre, la normativa autonómica y municipal y posibles recargos de IBI.

¿Puede este decreto abaratar realmente la vivienda?

El decreto actúa sobre problemas diferentes: protege la continuidad del alquiler, incentiva fiscalmente precios más contenidos y facilita la entrada de la primera vivienda. Pero su efecto final dependerá de la oferta. TU CASA puede ayudar a hogares solventes sin ahorro, aunque también puede reforzar la demanda si siguen faltando viviendas. Del mismo modo, una regulación más estricta puede contener algunas rentas, pero si reduce la oferta de alquiler habitual el problema puede desplazarse. Durante 2027 habrá que observar cuántas viviendas permanecen en alquiler, cómo evolucionan las rentas realmente firmadas y si la nueva construcción y el parque público consiguen crecer.

Preguntas frecuentes sobre el nuevo decreto de vivienda de 2026

¿El nuevo decreto ya está en vigor?

El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026, aunque algunas medidas fiscales tienen fechas de efecto posteriores. Debe ser convalidado por la Diputación Permanente. El Real Decreto-ley 28/2026 tiene su entrada en vigor fijada para el 15 de noviembre y su continuidad también depende de la convalidación.

¿Todos los inquilinos pueden ampliar su contrato dos años?

No. La prórroga extraordinaria se aplica a determinados contratos que agotan sus periodos legales antes del 31 de diciembre de 2028 y exige solicitud del inquilino, estar al corriente de pago y cumplir el resto de las condiciones. Existen excepciones, entre ellas la necesidad acreditada del propietario de recuperar la vivienda.

¿El alquiler solo puede subir un 2%?

No en todos los casos ni indefinidamente. Hasta el 31 de diciembre de 2027, determinadas actualizaciones anuales quedan sujetas al régimen extraordinario: si la renta ya supera el límite de referencia no procede incremento y, en el resto, si no hay nuevo pacto entre las partes, la subida no puede superar el 2%.

¿Ya puedo pedir los 50.000 euros de TU CASA?

El mecanismo ya está creado legalmente, pero el Acuerdo del Consejo de Ministros pendiente debe desarrollar beneficiarios, límites y procedimiento. Por tanto, que el BOE haya creado TU CASA no significa que la solicitud esté ya operativa en las entidades financieras.

¿Hay límite de edad para TU CASA?

El artículo 19 del RDL 29/2026 establece que se dirige a quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada independientemente de su edad. El posterior acuerdo de desarrollo concretará las demás condiciones de elegibilidad.

¿Es una ayuda de 50.000 euros que no hay que devolver?

No. Es un préstamo público sin intereses ni comisiones. Financia hasta el 20% del valor de la vivienda con un máximo de 50.000 euros y debe devolverse conforme a las condiciones del programa. Además, la vivienda queda sometida a límites permanentes de transmisión y, si se alquila, de renta.

¿Desaparecen los contratos de temporada?

No. Siguen existiendo cuando hay una causa temporal real y justificable. Lo que cambia es la posibilidad de utilizarlos de forma sucesiva para encubrir una vivienda habitual. La nueva regulación define duración, exige causa y prevé la conversión en arrendamiento habitual cuando se superen determinados encadenamientos.

¿Los propietarios tendrán que indemnizar siempre al inquilino cuando termine el contrato?

No con la regulación que ya está en vigor. Esa indemnización forma parte del RDL 28/2026, cuya entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre y que necesita superar la convalidación. Además, el propio texto contempla varias excepciones a la indemnización.

Qué habrá que vigilar en las próximas semanas

El BOE del 7 de octubre abre una etapa que todavía tendrá cambios. Primero habrá que comprobar la convalidación de ambos reales decretos-leyes. Después será decisivo el Acuerdo del Consejo de Ministros que desarrolle TU CASA, porque de él dependerán los requisitos concretos, el procedimiento y la operativa con el ICO. También deberán adaptarse plataformas, propietarios y asesores a las nuevas obligaciones de publicidad, fiscalidad y contratación.

La conclusión útil hoy es sencilla: no existe una única “nueva ley de vivienda”, sino dos decretos y un calendario complejo. El RDL 29/2026 ya modifica aspectos concretos desde el 8 de octubre; otras medidas empiezan en diciembre o en 2027; TU CASA necesita desarrollo; y la gran reforma de las prórrogas sigue pendiente. Para propietarios, inquilinos y compradores, conocer esa diferencia es tan importante como conocer cada medida.

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Fuentes consultadas

• BOE — Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre

• BOE — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre

• La Moncloa — Medidas urgentes para el fomento y protección del derecho a la vivienda